AQUISIÇÃO DE IMÓVEL HIPOTECADO: COMO ATENUAR OS RISCOS PARA O FUTURO ADQUIRENTE

LEIA EM PDF

É comum alguém se interessar em comprar um imóvel e constatar que ele se encontra hipotecado, sobretudo porque as construtoras para obter financiamento bancário objetivando a liberação de recursos financeiros para aplicar na construção do empreendimento, oferecem em garantia o terreno e a futura edificação, incluindo a unidades condominiais.

Neste caso, não se recomenda que a aquisição se faça nos moldes normais, ou seja, através de contrato particular de promessa de compra e venda, com a cláusula de que o promissário comprador pagaria ao promitente vendedor, quantia significativa correspondente, por exemplo, a cinquenta por cento do valor total do negócio, para que ele quite o financiamento e dê baixa na hipoteca. E, somente após, o promissário comprador pagaria o saldo restante, quando então, seria lavrada a escritura pública definitiva de compra e venda, com o competente registro no cartório de imóveis, que é a forma jurídica de transferência da propriedade de imóvel. Tal hipótese é de extremo risco para o comprador, já que, por razões as mais diversas, o contrato de financiamento poderá não ser quitado e a hipoteca permanecerá.

Assim, apresentamos duas alternativas para aqueles que desejam adquirir um imóvel oferecido em garantia através da hipoteca: a primeira é firmar uma escritura pública de compra e venda com sub-rogação de ônus hipotecário e a segunda, firmar um contrato de compromisso de compra e venda e cessão de direitos.

Em quaisquer das hipóteses, o comprador deve ter ciência das cláusulas e condições do contrato de financiamento, do saldo pendente de quitação, incluindo o principal, juros e demais encargos, bem como, deve haver a concordância expressa do agente financiador, seja para o promissário comprador se sub-rogar na hipoteca, seja para ser cessionário dos direitos e obrigações do contrato de financiamento.

Na escritura pública de compra e venda com sub-rogação de ônus hipotecário, o comprador assume o contrato de financiamento, sub-rogando-se em todos os direitos, vantagens e obrigação constantes do contrato, daí porque, o agente financiador tem que concordar.

No contrato particular de compromisso de compra e venda e cessão de direitos, o promissário comprador adquire os direitos e obrigações sobre o ágio do imóvel à vista, à promitente vendedora, enquanto esta se compromete a entregar o imóvel, no ato da assinatura do contrato, livre, desocupado desembaraçado de quaisquer ônus, dívidas ou dúvidas de qualquer natureza, mesmo legais, quite com as taxas de água, energia elétrica, taxa de condomínio, prestação, IPTU, e qualquer outro ônus que recaia sobre o mesmo até aquela data, com exceção da hipoteca.

O ônus decorrente da garantia real é transferido ao compromissário comprador que deve conhecer as cláusulas do contrato de financiamento, haja vista que será quem assumirá a responsabilidade de pagar as prestações vincendas a partir daquela data, obrigando-se a promitente vendedora a outorgar e assinar o competente instrumento de transferência junto ao agente financiador em favor do compromissário comprador e este a receber a outorga em seu nome ou de pessoa pelo mesmo designado, do imóvel compromissado.

Em qualquer das duas hipóteses é recomendável que o promissário comprador exija que o promitente vendedor outorgue procuração pública à pessoa de confiança daquele, outorgando-lhe poderes assinar a escritura pública definitiva de compra e venda do imóvel e a praticar todos os atos necessários à baixa na hipoteca, bem como todos os atos necessários à regularização do bem.

Recife, setembro de 2020.