OBRAS DE CONSTRUÇÃO CIVIL EM UNIDADES DE CONDOMÍNIO DURANTE A PANDEMIA

1. DOS FATOS

O interessado e sua esposa apresentaram relato sobre os sérios dissabores e constrangimentos que enfrentaram no período mais crítica da pandemia na cidade do Recife, em decorrência da realização de obras de construção civil no apartamento do andar superior ao que reside, as quais se iniciaram no mês de fevereiro deste ano e perduram até esta data.

Os infortúnios deveram-se ao barulho intermitente, em índices elevados, durante todos os dias consecutivamente. Isolado em seu apartamento, o casal de idosos enfrentou momentos terríveis, sem falar que sua filha, que é professora universitária, teve dificuldade de ministrar as aulas diurnas remotas, bem como a participar de lives, reuniões on line, e a desempenhar suas atividades profissionais em regime de home office.

O cônjuge varão, por diversas vezes, apresentou reclamação ao síndico, verbal e mediante registros no livro de ocorrência, sem que tivesse retorno.

Sem suportar a situação que afetou a saúde física e emocional dos idosos, e, temendo que ocorresse uma tragédia maior, procuraram um local para se hospedarem uns dias, por duas vezes. Foram forçados a sair de seus cômodos, assumir despesas extras, manter contato com outras pessoas, expondo-se a si próprios e a terceiros.

Os incômodos permanecem até a presente data, como também, as contrariedades, que ainda, se agravaram, diante da total omissão do síndico, o qual ignorou por completo, os registros das ocorrências e as reclamações, sem que nunca tivesse dado satisfação.

Como se não bastasse, mais recentemente o proprietário do apartamento em que está sendo executada a reforma (na verdade, estão refazendo o apartamento que adquiriram para residir),  telefonou para informar que os trabalhos iriam danificar o teto de um dos banheiros do casal e que precisavam de autorização para seus trabalhadores  adentrarem no imóvel objetivando restaurar os danos causados.

É evidente, que não foi autorizado; o casal, que como já foi afirmado, está em isolamento social, sequer mantendo contato com os familiares mais íntimos, tendo dispensado a empregada doméstica para evitar qualquer tipo de risco, jamais permitiria que estranhos fizessem o serviço dentro do seu apartamento. Com isso, aumentou ainda, mais o constrangimento, já que o banheiro da residência do casal foi danificado e assim permanece até a data de hoje.

2. DO DIREITO

Como se sabe, desde o mês de março do corrente ano, muitas medidas foram adotados no Brasil, no âmbito federal, estadual e municipal, objetivando evitar que a pandemia decorrente do novo Corona Virus-19 se expandisse de forma mais grave.

Apesar de tais medidas, milhares de pessoas foram infectadas e ainda, estão sendo, com elevadíssimo número de óbitos.

A Lei n. 13.979/2020, que trata sobre as medidas para enfrentamento da emergência de saúde pública decorrentes do Corona Virus assim dispõe:

Art. 5º  Toda pessoa colaborará com as autoridades sanitárias na comunicação imediata de:

• – possíveis contatos com agentes infecciosos do coronavírus;
• – circulação em áreas consideradas como regiões de contaminação pelo coronavírus.

  Assim, para evitar a circulação nas áreas comuns do prédio, as obras deveriam ter sido imediatamente suspensas, pois, como não poderia deixar de ser, houve uma grande circulação de trabalhadores e de fornecedores de material. Mas, o síndico se omitiu.

Caso não fossem suspensas as obras por determinação do síndico, caberia fazer uma denúncia às autoridades sanitárias, como assim procedeu o casal, que além de estar exposto, estava suportando o intenso barulho decorrente dos serviços. Todavia,  não houve retorno nem das autoridades sanitárias, nem do Ministério Público, a quem também, apelou para resolver o problema.

No Estado de Pernambuco, foi Decreto n. 48.809 de 14 de março de 2020, posteriormente alterado pelo Decreto n.   48.882, em cujo Art. 3º-D determina:

Art. 3º D –  Fica suspensa, no âmbito do Estado de Pernambuco, a concentração de pessoas em número superior a 10 (dez), salvo nos casos das atividades essenciais referidas no § 2º, ou daquelas expressamente excepcionadas nos decretos estaduais que tratam da emergência em saúde pública de importância internacional decorrente do coronavírus. (NR).  § § 1º  – omissis

• 2º Consideram-se serviços e atividades essenciais:

I a XIX – omissis

XX – em relação à construção civil: 

1. atividades urgentes, assim consideradas aquelas que tenham de ser executadas imediatamente, sob pena de risco grave e imediato ou de difícil reparação;
2. atividades decorrentes de contratos de obras particulares que estejam relacionadas a atividades essenciais previstas neste Decreto; c) atividades decorrentes de contratos de obras públicas; e
3. d) atividades prestadas por concessionários de serviços públicos; (grifos nossos)

Destaca-se que as obras em comento não tiveram qualquer relação com as atividades consideradas essenciais pelo supra referido Decreto.

Diferentemente do que ocorreu no caso sob análise, na maioria dos prédios em Pernambuco, em observância aos dispositivos legais e regulamentares, e comprometidos com o zelo à saúde e segurança dos condôminos, foi proibido o acesso de pessoas  que não residiam no edifício e de trabalhadores que não fossem efetivos, para diminuir o número de pessoas estranhas  circulando nas áreas comuns. Vedaram também, o acesso nos elevadores de pessoas que residiam em unidades diferentes. Fecharam as áreas comuns de lazer, exercício, piscinas, entre outros.

Tais medidas, repita-se, foram adotadas não apenas, em razão do bom senso, mas, por imposição decorrente de normas legais e regulamentares.

Independentemente da pandemia, o Código Civil Brasileiro, assim preceitua:

Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.

Art. 1.278. O direito a que se refere o artigo antecedente não prevalece quando as interferências forem justificadas por interesse público, caso em que o proprietário ou o possuidor, causador delas, pagará ao vizinho indenização cabal.

Art. 1.279. Ainda que por decisão judicial devam ser toleradas as interferências, poderá o vizinho exigir a sua redução, ou eliminação, quando estas se tornarem possíveis.

Mais adiante, o Código Civil no Capítulo VII que versa sobre o Condomínio Edilício, ispõe, verbis:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I , II e III – omissis

IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. (grifos nossos)

• 1 ^o omissis
• 2 ^o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

É mister destacar a excepcionalidade do período em que as obras foram realizadas, na fase mais crítica da pandemia na cidade do Recife, o que, por si só, aumentou o grau de irritabilidade, de depressão e de estresse da população em geral, e mais, ainda, para os idosos e demais integrantes do grupo de risco.

Há de se considerar também, que a filha do casal estava trabalhando em sistema de home office, tendo em que algumas vezes, suspendido as aulas e as reuniões porque tinha dificuldade de se comunicar, tanto não ouvia, como quem estava participando queixava-se do barulho paralelo.

Outro fator relevante é o grande porte da obra e a natureza não emergencial. Como foi afirmado acima, o apartamento em reforma estava desocupado e praticamente, os novos proprietários, para nele se instalarem, estão construindo novas instalações; isto é o que se supõe, pelo tempo demandado e pela repercussão sonora.

Considerando a pandemia, destacam-se as decisões judiciais que tratam

da realização de obras de construção civil em condomínios.

Em Santa Catarina, decisão judicial indeferiu o pedido de um condômino

para concluir uma obra durante a pandemia da Covid 19, ainda que, no Estado já estivessem liberadas as atividades da construção civil. O magistrado entendeu que nessa situação deveria prevalecer o interesse do condomínio, que era contrário a reforma.

Transcreve-se abaixo, ementa de acórdão e decisão monocrática de  Desembargador Relator, respectivamente, determinando a suspensão da execução de obras em condomínios, no período da pandemia.

AGRAVO DE INTRUMENTO – CONDOMÍNIO EM EDIFICIO – CAUTELAR ANTECEDENTE – PEDIDO LIMINAR – DESCABIMENTO – Elementos presentes não autorizam a concessão da medida – Agravante que pretende autorização para continuidade das obras em unidade condominial – Impossibilidade – Realização de reforma com a finalidade de melhoria do apartamento – Inexistência de necessidade de reparos emergenciais – Suspensão da execução das obras em razão da pandemia do COVID-19 – Situação excepcional e delicada, com adoção de rigorosas medidas restritivas pra contenção da propagação do vírus, em atenção às orientações dos Poderes Estadual e Municipal – Concessão da tutela que colocaria em perigo todos os demais condôminos, com evidente agravamento dos riscos de contaminação e proliferação do COVID-19 – DECISÃO AGRAVADA

MANTIDA         –         RECURSO         IMPROVIDO).         (TJ-SP         –          AI:

20648901620208260000 SP 2064890-16.2020.8.26.0000, Relator: Luis Fernando Nish, Data de Julgamento: 13/04/2020, 32ª Câmara de Direito

Privado, Data de Publicação: 13/04/2020) – (grifos e destaques nossos)

DECISÃO

INDEFERIMENTO DE EFEITO SUSPENSIVO Trata-se de agravo de instrumento contra decisão que, em ação de obrigação de não fazer ajuizada pelo agravado, deferiu tutela de urgência e determinou a paralização de obra que está sendo realizada pelo agravante no imóvel em questão (apartamento n. 1603, Residencial Gavino, Avenida Pau Brasil, Lote 3. Águas Claras/DF).

O réu/agravante alega que 1) está realizando benfeitoria necessárias em seu apartamento; 2) o síndico afirmou em mensagem enviada por whatsapp que não havia irregularidades nas obras; 3) alugou um outro apartamento até a reforma acabar; 4) adquiriu o imóvel em janeiro de 2020 e detectou diversos problemas; 5) a reforma já está em andamento e a fase de demolição já se encerrou; 6) todos os cuidados relacionados ao isolamento social, por conta da pandemia de corona vírus, foram e continuarão sendo tomados; 7) há outros profissionais circulando pelo condomínio, tais como domésticas, entregadores, podólogas, cabelereiras e professores; 8) foram tomadas providências para diminuir o impacto da obra para os demais moradores, tais como redução de horário de efetivo trabalho e também a diminuição de operários ao mesmo tempo no mesmo ambiente. Requer seja suspensa a decisão agravada, a fim de que seja permitida a continuidade da obra. Sem razão, inicialmente, o agravante. Não vislumbro a probabilidade de provimento do presente agravo, ao menos nesta fase de cognição sumária. O réu/ agravante iniciou a reforma do apartamento nos primeiros dias de maio de 2020, ocasião em que já havia sido orientado pelo síndico para que não realizasse obras no prédio e que, se o fizesse, assumiria o risco de eventual discussão judicial (ID 16249235). Em razão do quadro de pandemia da COVID-19, a grande maioria da população ainda está em isolamento social, realizando todas as atividades da vida cotidiana em suas casas, com especial ênfase ao regime de teletrabalho e às atividades escolares, de modo que o estresse causado pelo barulho de uma reforma deve ser evitado por enquanto. Ante o exposto, indefiro o pedido de efeito suspensivo ao agravo. Oficie-se, informando o teor da presente decisão ao MM. Juiz de primeiro grau. Intime-se a parte agravada para apresentar contrarrazões no prazo legal. SÉRGIO ROCHA Desembargador Relator. Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Sérgio Rocha Número do processo 0713242-18.2020.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: DIEGO RODRIGO LOPES BATISTA ROCHA AGRAVADO: CONDOMÍNIO GAVINO RESIDENCIAS (grifos e destaques nossos)

3. CONCLUSÃO

Diante do exposto, conclui-se pela viabilidade de se ingressar nos Juizados Especiais Cíveis com ação contra o Síndico do Condomínio pela omissão e pelo descumprimento das normas legais, bem como, contra os responsáveis pela execução da obra, objetivando a Reparação por Danos Morais e Materiais suportados pelo casal.

É o parecer,

S. M. J.

Recife, 20 de julho de 2020.